요즘 부동산 PF(Project Financing) 관련 기사가 많이 나와서 유튜브를 보고 있으면 알 수 없는 알고리즘이 <KBS 시사기획10, 부동산 PF ‘핵폭탄’이 되는 걸까?>에 대한 영상(10년전 영상; )으로 본인을 이끌었다.
PF(Project Financing), 금융회사가 보증이나 담보 없이 사업 타당성만 보고 자금을 빌려주는 금융기법
사진의 과정(PF과정, 민간)을 요약하면 [시행사]가 토지를 구입하기 위해 [저축은행]에서 돈을 빌린다.[시행사]는 [시공사]에게 일감을 주면서[시공사]는 [은행·보험·증권]에 “우리가 보증할게”라면서 [시공사]의 대출이 실행되도록 한다.’시행사’는 ‘분양자’로부터 분양대금을 받아 ‘은행·보험·증권’에 상환한다.(아래 사진은 공공에서 이루어지는 내용이지만 큰 틀은 앞의 과정과 비슷하기 때문에 생략한다.
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위 사진의 내용을 요약하면 이렇게 된다.(과거 10년 전에도) PF 대출 건수가 증가하고 있었고 (PF 사업장이 그만큼 많았고) 연체율이 쌓일수록 어떤 문제가 발생하는지 앞으로 설명할게.
일본이 잃어버린 30년에 돌입하기 전까지는 일본 전체의 경제는 상상할 수 없는 호황이었다.그 사이에 이룬 PF방식(건설업자의 신용으로 금융권(은행 보험 증권)의 자금을 조달하는 방식)이 “사업 자체의 수익성”보다는 “건설 회사의 신용”으로 자금 조달 여부가 달라지기 때문 부동산 시장이 호황 때는 이해하기 어렵지만 저성장 국면에 접어든 지금. 대외 변수의 영향이 상당한 지금의 경우는 하나가 흔들거리과의 연쇄적으로 휘청일 수 있다는 점을 말했다.
일본은 이에 대한 해결 방법 ①로 “도쿄 미드 타운(호텔, 쇼핑 센터, 주택, 사무 센터. 즉 복합 건물)”을 예로 들어 1. 시공사가 사업 시행 초기부터 50%의 자금을 조달하고 2. 완공된 이후에 모든 시설을 직접 소유한 임대 운영을 통해서 오랜 기간 수익을 창출하는 방식을 선택했고, 현재 전체 부지의 40%를 공원, 미술관 등에 조성하고 매력이 배증하는 장소를 만들고 있다고 밝혔다.
병행하여 진행하는 해결방법 ②로서 택지개발지구, 도심재생사업 진행 시 ‘대학, 주민, 개발사 간 협의(*매년 500회 정도)’를 통해 시간은 오래 걸리지만 기업이 일방적으로 주도하는 것이 아니라 ‘협의, 설득’을 통해 진정으로 주민이 만들어가는 도시의 가치를 제시하고 있었다.
당시 무디스 보고서에도 이렇게 말한다고 한다.1. 부동산 불패론이 확산시킨 지나친 낙관주의는 가격의 약세가 계속되면 달라질 것으로 판단된다.2. PF사업의 수익성이 크게 악화되면서 건설 회사의 우발 채무를 대규모로 현실화시킬 수 있다.3. PF대출과 건설 회사의 여신이 큰 일부 시중 은행은 향후 재무 건전성 하향 수정을 배제할 수 없다.다며 영상 마지막 성우는 말했다. ” 살릴 사업과 그렇지 않은 사업을 가려내는 것, 그 책임을 엄중히 묻고 위기의 확산을 막는다”그것이 가장 중요한 것이다.
느낀 점
약 50분 정도의 영상을 1.25~1.5배속으로 보면서 조심해야 할 부분 해결 법 등을 생각하고 본 시간이 되었다.특히”대구”의 경우에는 입주 물량이 매우 많은 예정된 만큼 이에 대한 해결을 “시간”에만 맡겨야 하는가…고민이 많은 나날들이 아닌가 싶다,”일본”의 해법이 지향해야 할 점은 옳다고 생각했지만(10년 전의 영상이란 달리)현재 코로나 이후의 진행 방법은 또 다르게 제시하는 것 아니냐고 생각했다. (비대면 공간 활용이나 전문가 초청 등에 대한..^^;)그는 최근 거시 경제 상황이 큰 영향을 미치는 만큼 더 귀을 기울여야 할 때가 아니냐는 느낌에 부동산도 좋지만 거시 경제 공부도 왜 꾸준히 해야 하는지 이유를 알아보는 시간이었다.
